Wohnungswirtschaftsunternehmen haben nicht nur die Aufgabe, Immobilien bereitzustellen, sondern tragen darüber hinaus auch die Verantwortung für die Sicherheit der Mieter und Besucher ihrer Immobilien. Die Verkehrssicherungspflicht ist dabei ein bedeutender Aspekt, der oft unterschätzt wird.

In diesem Beitrag werden die Verkehrssicherungspflicht für Wohnungswirtschaftsunternehmen, ihre rechtlichen Grundlagen sowie die praktische Umsetzung genauer betrachtet. Abschließend zeigen wir auf, inwiefern innovative Lösungsansätze weitreichendere Vorteile bieten, die über die Wahrung der Verkehrssicherungspflicht hinausgehen.

Die Verkehrssicherungspflicht ist nicht konkret in einer bestimmten Norm gesetzlich geregelt. Sie ist vielmehr eine Verhaltenspflicht zur Abwehr von Gefahrenquellen und ergibt sich aus den deliktsrechtlichen Vorschriften des BGB, konkret aus den Paragrafen §§823 ff. Darin ist geregelt, dass jeder, der vorsätzlich oder auch nur fahrlässig das Leben, den Körper, die Gesundheit, die Freiheit, das Eigentum oder ein sonstiges Recht eines anderen widerrechtlich verletzt, dem anderen zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet ist. Daraus wird ebenfalls gefolgert, dass jeder, der eine potenzielle Gefahrenquelle schafft oder unterhält, verpflichtet ist, angemessene und zumutbare Maßnahmen zu ergreifen, um die Schädigung von anderen zu verhindern.

Wohnungswirtschaftsunternehmen unterhalten mit ihrem Grundbesitz eine solche potenzielle Gefahrenquelle und unterliegen somit der Verkehrssicherungspflicht. Ihre Unterlassung – also die Nichterfüllung der Verkehrssicherung – berechtigt Geschädigte dann unter Umständen zu Schadensersatzansprüchen, wenn sie durch eine Gefahrenquelle, die von der Immobilie ausgeht, geschädigt werden.

Die Pflicht zur Verkehrssicherung umfasst alle möglichen Gefahrenquellen, die von einem Grundstück oder einer Immobilie ausgehen. Dazu gehören nicht nur die Gebäude selbst, sondern auch Außenbereiche wie Höfe, Wege, Zufahrten und Bäume. Es ist erforderlich, alles zu tun, um Mieter, Besucher, Zusteller und andere Personen vor Gesundheitsschäden zu schützen.

Um der Verkehrssicherungspflicht gerecht zu werden, sind unter anderem folgende Bereiche regelmäßig zu untersuchen:

Überprüfung der Gebäudehülle: Regelmäßige Kontrolle und Beseitigung von Gefahrenquellen, wie lose Putzteile, Ziegel oder morsche Balkone.
Dachinspektion: Überprüfung von Schäden an Dachziegeln, Freihaltung von Dachrinnen und Ablaufrohren etc.
Sicherheit der Wege: Entfernung von Stolperfallen, Füllung von Löchern und Sicherung von Schächten. Anbringung deutlicher Warnhinweise vor Gefahrenquellen.
Beleuchtung: Gewährleistung der Funktionsfähigkeit der Beleuchtung an Haustüren, im Hof und im Treppenhaus.
Treppenhaus: Intakte Treppenstufen und Geländer, rutschsicherer Belag.
Fahrstuhl: Regelmäßige Überprüfung und alle zwei Jahre eine umfassende Betriebsprüfung.
Hof, Keller und Dachboden: Prüfung auf mögliche Gefahrenquellen und Beseitigung.
Bäume auf dem Grundstück: Prüfung der Standfestigkeit, bei Bedarf Äste kürzen oder morsche Bäume fällen.
Brandschutz: Umgehende Beseitigung von Brandschutzmängeln.
Winterdienst: Räumung und Streuen von Wegen und Zufahrten im Winter, Vermeidung von Dachlawinen und herabstürzenden Eiszapfen.

Eine umfassende Verkehrssicherung reduziert das Risiko von Unfällen und möglichen Haftungsansprüchen. Bei Verletzungen oder Schäden aufgrund mangelnder Verkehrssicherheit können Wohnungswirtschaftsunternehmen erheblichen rechtlichen Konsequenzen ausgesetzt sein. Hohe Schadensersatzforderungen könnten die finanzielle Stabilität des Unternehmens gefährden und das Ansehen beeinträchtigen, was neben dem Imageverlust ebenfalls erhebliche weitere negative finanzielle Folgen haben kann.

Die Einhaltung der Verkehrssicherungspflicht ist mit nicht unerheblichen Kosten und einem hohen Aufwand verbunden. Nicht nur die Instandhaltungsmaßnahmen selbst können mit hohen Kosten für Material und Personal verbunden sein. Auch die regelmäßige Überprüfung erfordert den Einsatz von Personal, Gerüsten und ist oft sehr zeitaufwendig. Zudem ist je nach Art der Immobilie beispielsweise die Überprüfung von Dächern mit zusätzlichen Risiken für das Personal verbunden, wie der Gefahr eines Absturzes. Nicht zu unterschätzen ist auch der oft angesprochene Fachkräftemangel, der sich offensichtlich noch verschärfen wird.

Die Digitalisierung bietet innovative Lösungsansätze für die Einhaltung der Verkehrssicherheit von Immobilien. Das Unternehmen FlyNex hat eine spezielle Lösung entwickelt, die automatisierte Drohnenflüge, eine leistungsstarke Softwareplattform und ein Team von Fachexperten zusammenbringt, um dieser Pflicht nachzukommen. So lässt sich der Verkehrssicherungspflicht leichter, kostengünstiger und zukunftssicher nachkommen.

Damit ermöglicht FlyNex es Wohnungswirtschaftsunternehmen zum einen georeferenzierte Übersichten über ihre Gebäudebestände zu erhalten. Automatisierte Drohnenflüge erfassen hochauflösende Bilder, um den Zustand der Gebäudekomponenten sicher und deutlich einfacher als mit traditionellen Methoden vom Büro aus bewerten zu können. Mittels künstlicher Intelligenz, die auf die eigenen Immobilien trainiert ist, lassen sich zudem Schäden und Gefahrenquellen deutlich schneller und sicherer identifizieren als es das menschliche Auge kann. So erhalten innovative Wohnungswirtschaftsunternehmen heute eine umfassende Dokumentation des Gebäudezustands und können mit nur einem Klick detaillierte Inspektionsberichte inklusive Kostenabschätzung und geeigneten Instandsetzungsmaßnahmen erstellen.

Durch regelmäßige Datenerhebungen können Veränderungen über einen längeren Zeitraum erfasst und Maßnahmen dokumentiert werden, um im Ernstfall die Einhaltung der Verkehrssicherheit nachzuweisen.

Aus den Bilddaten, welche die Drohnen erheben, lassen sich schnell und einfach detailgetreue digitale Zwillinge als 3D-Modell erstellen, die wiederum z. B. für BIM verwendet werden können. Die präzisen digitalen Abbilder tragen außerdem zu einem zukunftsorientieren Gebäudemanagement bei.

Im Rahmen der Befliegungen können auch thermografische Daten erhoben werden. So wird eine schnelle und genaue Erfassung von Wärmebrücken, Leckagen und anderen energetischen Schwachstellen ermöglicht. Mit dem energetischen Gebäudeabbild können Maßnahmen für die energetische Sanierung gezielter geplant und umgesetzt werden.

Insbesondere für den Bau von Photovoltaikanlagen auf Dächern können Drohnen wertvolle Daten liefern. Durch die präzisen Aufnahmen können genaue Abmessungen und Neigungen der Dachflächen ermittelt werden, was die Planung und Installation von PV-Anlagen vereinfacht.

Trotz allem ist auch die Aufnahme von Gebäudedaten mit Risiken für Unternehmen aufgrund von hohen Datenschutzanforderungen verbunden, denn nicht selten sind Mieter oder Dritte bei der Aufnahme anwesend. Doch auch dafür gibt es bereits Lösungen.

Dank modernster künstlicher Intelligenz anonymisiert FlyNex alle personenbezogenen Daten wie Gesichter oder Autokennzeichen auf den Bildern und erfüllt so auch die strengsten Datenschutzbestimmungen.

Die Verkehrssicherungspflicht ist unverzichtbar für Wohnungsunternehmen, um die Sicherheit ihrer Mieter und Besucher zu gewährleisten. Durch regelmäßige Inspektionen und moderne Technologien, wie die von FlyNex, können Unternehmen dieser Pflicht effizienter und deutlich kostengünstiger nachkommen und gleichzeitig den Datenschutz wahren. Die im Rahmen der Verkehrssicherungsprüfung erhobenen Daten bieten auch für andere Bereiche und Pflichten weitreichende Vorteile.

Nutzen auch Sie die Chance, Vorreiter in Ihrer Branche zu sein und Ihre Prozesse zu optimieren – die Zukunft hat schon begonnen und wartet auf Sie!

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